Üst hakkı, hem “kişiye” hem de “eşyaya” bağlı olarak kurulabilir. Kişiye bağlı olarak kurulması halinde aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçebilir. Ancak tarafların bu hakkı devredilemez ve mirasçılara intikal edemez şekilde düzenleme yetkisi sahiptir.
- Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda Komşuluk Hakkı başlığını taşıyan bölümde, 726/1,3 ve 826-836 maddeleri arasında düzenlenmektedir.
Üst hakkı, üçüncü kişi lehine malikin arazisi altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza yetkisi veren “irtifak” hakkıdır. Üst hakkı sahibine arazinin üstüne veya altına bir yapı inşa edip bunun maliki olma veya halihazırda var olan bir binanın maliki olma yetkilerini sağlar. Taşınmazın maliki de, üst hakkı sahibinin bu yetkilerini kullanmasına katlanmakla yükümlüdür.
Üst Hakkının Kapsamı Nedir?
Üst hakkı sahibinin yapıyı yapmasıyla ve mülkiyetini kazanmasıyla veya hakkın kurulmasıyla birlikte var olan yapının mülkiyetini elde etmesiyle birlikte yapının mülkiyetiyle, arazinin mülkiyeti bağımsız olacaktır. Yani inşa edilen yapıların mülkiyeti üst hakkı sahibine ait olur. Belirtmek gerekir ki kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz. Üst hakkına konu olan arazinin malikinin de, arazi üzerindeki mülkiyeti devam edecektir. Ayrıca malikin araziyi devretme ve rehin etme hakkı da devam edecektir. Bu hak kişiye bağlı olarak kurulduğu hallerde hak sahibi gerçek veya tüzel kişi olabilecektir. Üst hakkı birden fazla kişi lehine de kurulabilir.
Bağımsız ve sürekli nitelikte olan üst hakkı tapu kütüğüne “taşınmaz” olarak kaydedilebilir. Üst hakkı, bağımsız (kişiye bağlı ve devredilebilir) ve sürekli (en az 30 yıllık veya süresiz) olarak kurulmuşsa, hak sahibinin talebi ile tapu sicilinde ayrı bir sayfaya tescil edilebilir. Bu tescille hak, taşınmaz gibi işlem görecektir. Ayrı sayfaya tescil edilen üst hakkı devredilebilir, rehnedilebilir ve sınırlı ayni haklarla kayıtlanabilir. Ayrı sayfaya kaydedilmeyen bağımsız irtifak hakları, taşınmazın tapu sicilindeki sayfasında devredilebilir. Üst hakkı bağımsız değilse devredilemez ve rehnedilemez.
Taraflar üst hakkının kurulması karşılığında ivaz belirleyebilecekleri gibi ivazsız kurulmasını da kararlaştırabilir. Ayrıca ivazın irat şeklinde ödenmesini de kararlaştırabileceklerdir. Malik üst hakkı karşılığı olarak irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak amacıyla, üst hakkı sahibi olan kişiden en çok “üç yıllık irat” için tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir. Bu yasal ipoteğin kurulabilmesi için, üst hakkının ayrı bir sayfaya tescil edilmiş olması gerekir.
Üst Hakkı Nasıl Kazanılır?
Üst hakkının kazanılmasında özel bir hüküm düzenlenmemiştir. Bu irtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde aksi öngörülmedikçe taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümler uygulanacaktır. (TMK m.780/2) Üst hakkının eşyaya bağlı olarak kurulması halinde ise üst hakkı yüklü taşınmazın tapu sicilindeki sayfasına tescille kurulur. Taşınmazın sayfasında yararlanan taşınmazın bilgileri yer alır. Yararlanan taşınmazın el değiştirmesi halinde ise yüklü taşınmazın sayfasında herhangi bir değişiklik yapılmayacak; buna karşılık yararlanan taşınmazın sayfasındaki malikin adının değişmesiyle üst hakkı da yeni malik tarafından kazanılacaktır. Üst hakkının kişiye bağlı olarak kurulması ve devredilemezlik kararlaştırılmamışsa eski hak sahibinin adının üstü çizilerek yeni hak sahibi adına tescil yapılmasıyla üst hakkı kazanılacaktır.
Üst Hakkı Ne Kadar Bir Süre İçin Kurulabilir?
En az “otuz yıl” için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir. Üst hakkı bağımsız bir hak olarak en çok “yüz yıl” için kurulabilir, ancak süresinin dörtte üçü dolduktan sonra kurulması için öngörülen şekle uyarak en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilecektir. Belirtmek gerekir ki uzatılacağına dair önceden yapılan taahhütler geçersizdir.
Üst Hakkı Hangi Şekilde Yapılır?
Resmi şekle tabi olarak yapılması gereken bir üst sözleşmesi veya ölüme bağlı bir hukuki işlemdir. Hak kural olarak tapuya yapılan tescille kazanılır. Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili senette yer alanlar yapının konumu, şekli, niteliği, boyutu, özgülenme amacı gibi bilgiler bulunur ve bunlar herkes için bağlayıcıdır. (TMK m.827)
Üst Hakkı Hangi Durumlar Sona Erer?
Üst hakkının sona erme sebepleri özel olarak düzenlenmemiştir. Üst hakkı şu hallerde sona erecektir:
- Üst hakkının süresinin dolması
- Bağımsız irtifak olarak kurulması halinde 100 yılın dolması
- Taşınmazın kamulaştırılması
- Arazinin yok olması
- Kişiye bağlı olarak ve mirasçılara intikal etmeyecek şekilde kurulmuşsa üst hakkı sahibinin ölümüyle son bulacaktır.
Üst Hakkının Sona Ermesinin Sonuçları Nelerdir?
Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Arazi üzerindeki yapılar arazinin kapsamına dahil olacaktır. Arazi maliki bu yapılar için kural olarak üst hakkı sahibine bir bedel ödemekle yükümlü değildir. Ancak taraflarca bunun aksi kararlaştırılabilir. Bedeli açık bir şekilde kararlaştırabilecekleri gibi, uygun bir bedel ödenmesini de kararlaştırabilirler. Taraflar uygun bir bedelin miktarını ve hesaplanış biçimini kararlaştırmalıdırlar. Taşınmaz malikine kalan bu yapılan için kararlaştırılan bedelin miktarı veya hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk haline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmi şekle tabidir ve tapu kütüğüne de şerh verilebilir.
- Üst hakkı için tapu sicilinde ayrı bir sayfa açılmışsa hakkın sona ermesiyle bu sayfanın da kapatılması gerekir. Kapatılmasıyla birlikte, üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün haklar, kısıtlamalar ve yükümlülükler de sona erer.
Süresi Dolmadan Önce Arazi Malikine Devir Şartları Nelerdir?
- Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırlarını ağır bir şekilde aşarsa veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, malik üst hakkının süresinden önce kendisine devrini talep edebilecektir. (TMK m.831) Buna katlanmanın malik için çekilmez hale gelmesi gerekmektedir. Yani malikin sözleşme ilişkisini sürdürmesinin kendisinden beklenmeyecek şekilde olması gerekir. Örneğin; kararlaştırılanın aksine arazi üzerinde konut yerine işhanı yapması, sınai bir işletme olarak kullanılması yerine otel olarak kullanılması, üst hakkı sözleşmesinde belirtilen inşaat tekniğine veya kat sayısına uyulmaması, yapıya sözleşmeyle ayrılan sınırların aşılması, yapı bakımının ihlal edilmesi gibi.
- Malikin üst hakkının süresinin dolmasından önce devrinin bir diğer şartı da mülkiyeti kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemesidir. Üst hakkının malike devri, devir bedelinin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır. (TMK m. 832/2) Malik kendi taşınmazı üzerinde, malik lehine irtifak hakkı sahibi olacaktır. Uygun bedelin miktarı, devredilen yapıların değeri göz önünde bulundurularak belirlenir. Bu yapılar bizzat üst hakkı sahibi tarafından yaptırılmış olması şart değildir.
Geçit Hakkı Nedir?
Geçit hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda 747 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, komşular lehine konulmuş kısıtlamalar arasında yer alan irtifak haklarındandır. Yola çıkmak için geçiş yolu bulunmayan komşu, taşınmaz malikinden kendisine geçit imkanı sağlanmasına yönelik bir irtifak hakkının kurulmasını talep edebilir. Geçit irtifakı kanundan doğmaz, kanunda aranan şartların gerçekleşmesi durumunda geçide ihtiyacı olan komşuya irtifak hakkının kurulmasını isteme hakkı sağlar. Taraflar arasında sözleşme ile kurulabileceği gibi anlaşma sağlanamadığı takdirde dava yolu ile de kurulabilir.
- TMK m. 747 – Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Geçit hakkı sahibinin, geçit hakkı talebinde bulunmasıyla 2 durum oluşacaktır.
- Hak sahibi şartlar gerçekleşip hak doğduktan sonra, bu hakkını kullanmasıyla sözleşme kurulmuş sayılacaktır.
- Hak, geçit ihtiyacı bulunan taşınmazın mülkiyetine bağlıdır. Hak sahibi komşunun talebi üzerine malik irtifak sözleşmesi kurma borcu altına girer ve irtifak sözleşmesinin kurulup tescil edilmesiyle irtifak hakkı doğmuş olur.
Gerek birinci durum gerekse ikinci durum kapsamında, resmi sözleşmenin ardından tescil talebinde bulunulacak ve malikin irtifak hakkı kurulma yönündeki talepleri kabul etmemesi durumunda mahkemeye başvurulabilecektir. Komşu malik mahkemeye başvurarak hakkın kurulması yolunda bir karar alınmasını sağlayabilecektir. İşte bu dava, geçit hakkı davasıdır. Mahkeme kararının kesinleşmesiyle irtifak hakkı kurulur.
Geçit hakkı, taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifaktır ve komşuluk hukukunu içerir. Bu sebeple uygun geçit yeri saptanırken tarafların yararları gözetilmelidir.
Geçit hakkı Tapu siciline tescil edilmelidir.(TMK m. 748/3) Bu tescil ile irtifak hakkı doğacaktır. Denkleştirme bedeli ile geçidin yerinin belirtilmesi gerekir. Geçit hakkı dava yoluyla sağlanacaksa karar verilmeden önce denkleştirme bedeli ödenmeli ve tarafların yararı gözetilerek en uygun geçit yeri belirlenmelidir.
Geçit Hakkı Davasının Şartları Nelerdir?
Geçit hakkının kurulmasının talep edilebilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir. Bunlar:
- Geçit hakkı isteyen komşunun yola çıkmak için yeterli bir geçidi bulunmamalıdır.
- Geçit hiç bulunmamalı ya da var olan geçit ihtiyacı karşılamıyor olmalıdır.
- Bu hak ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılmalıdır.
- Geçit hakkı kurulacak taşınmaz tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu olmalıdır. Sahipsiz ve kamu yararına açık olan yerler geçit hakkına konu olamaz.
- Daha önce aleyhine geçit hakkı tesis edilmiş taşınmaz üzerine yeniden başka bir taşınmaz lehine geçit hakkı tesis edilecek ise, aleyhine ikinci kez geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz malikine, artacak geçit yükünden dolayı uygun bir tazminat verilmelidir.
- Lehine geçit hakkı tesis edilecek olan taşınmazın maliki, aleyhine taşınmazında geçit hakkı elde edilecek taşınmazın malikine keşif sonucu ve bilirkişi raporları da dikkate alınarak mahkemece belirlenecek bedeli ödemelidir. Bedel objektif kriterlere göre belirlenecektir ve bu hesaplama yapılırken sadece yolun geçeceği alanın değeri değil, aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazdaki değer kaybı da dikkate alınacaktır.
Geçit Hakkı Davalarında Davalı ve Davacı Kimlerdir?
Davacı; Lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın malikidir. Bu kişi gerçek kişi ya da tüzel kişi olabilir.
Geçit hakkı istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu taşınmaz ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir. Ancak taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz ise zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olacaktır ve taşınmazın tüm maliklerinin dava açması ya da açılan davaya onay vermeleri gerekmektedir.
Davalı; Aleyhine geçit hakkı kurulacak olan taşınmazın malikidir. Ancak taşınmaz paylı mülkiyete ya da elbirliği mülkiyetine konu ise davada tüm malikler yer almalıdır.
Taşınmazın aynına ilişkin olduğu için kesinleşmeden icraya konulamayacaktır.
Geçit Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
- Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve kesin yetkilidir. Taşınmazlara ilişkin yetki kuralı kamu düzenindendir ve mahkeme re’sen dikkate alacaktır.
Blog Yazılarımız: MUHDESATIN AİDİYETİNİN TESPİTİ DAVASI
Av. Tuğçe Çığlı
Av. Serhan Cantaş
