Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması – Kira Artırım veya Azaltım Davası Nedir?

Paylaş:

Kira sözleşmelerinin uyarlanması, taraflar kural olarak sözleşme şartlarına uygun olarak kararlaştırdıkları bedel üzerinden borç ilişkisini devam ettirmelidir. Ancak değişen bazı koşullarda, bu durum hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilmektedir. Bu suretle sözleşmenin değişen şart ve durumlara uyarlanmasına uyarlama adı verilir.

Kira sözleşmeleri bakımından aşırı ifa güçlüğüne ve dolayısıyla uyarlamaya dair doğrudan bir kanuni düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple TBK m.138, doğrudan kira sözleşmelerine uygulanabilir.

TBK m. 138’de, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” ifadeleriyle, sözleşmeye müdahale edilmesinin şartlarının yanında borçluya tanınan imkanlara da yer verilmiştir. Sonuç olarak TBK m.138 hükmü, taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri ile konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanma alanı bulacaktır.

Taraflar kira sözleşmesinde uyarlamaya dair hükümlere yer verebileceği gibi, uyarlamanın hukuki dayanağı bir kanunun hükmü de olabilir. Taraflar eğer sözleşmede bir uyarlama hükmü öngörmüş ise, uyarlama sözleşmeye göre gerçekleştirilir. Ancak sözleşmede uyarlama maddesi yoksa, bütün sözleşme ilişkilerine uygulanabilen TBK m.138 hükmü göz önünde bulundurularak uyarlama talep edilebilir.

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Şartları

Aşırı ifa güçlüğü sebebiyle kira sözleşmesinin uyarlanabilmesi için bazı şartlar aranmaktadır. Buna göre;

  • Sözleşme kurulurken mevcut olan şartlarda daha sonra önemli değişiklikler meydana gelmelidir.
  • Değişiklik meydana getiren durum öngörülememiş olmalıdır.
  • Sözleşme kurulurken tesis edilen edimler arasındaki denge, söz konusu durum sebebiyle aşırı derecede bozulmalıdır.
  • Edim ifa edilmemiş veya çekince konularak ifa edilmiş olmalıdır.
  • Aşırı ifa güçlüğü, uyarlama talebinde bulunan taraftan kaynaklanmamalıdır.
  • Uyarlamaya engel bir kanun ya da sözleşme maddesi bulunmamalıdır.

1. Kira Sözleşmesi Kurulurken Mevcut Olan Şartlarda Daha Sonra Önemli Değişiklikler Meydana Gelmiş Olmalı

Aşırı ifa güçlüğünden bahsedebilmek için sözleşme kurulurken geçerli olan şartların, sözleşme kurulduktan sonra değişikliği uğramış olması gerekir. Sözleşme kurulurken var olan ve herhangi bir değişikliğe uğramamış şartların gerekçe gösterilmesi mümkün değildir. Örneğin ekonomik kriz döneminde imzalanan bir kira sözleşmesinin yine ekonomik kriz gerekçe gösterilerek uyarlanmasının talep edilmesi kural olarak mümkün değildir. Ancak uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşme akdedilirken var olan krizin etkileri, beklenenden daha ağır neticeler doğurmaya başlamışsa, uyarlama talebi imkânı tanınması gerekmektedir.

Sözleşme kurulurken belirlenmiş olan kira bedelinin yüksek olması sebebiyle uyarlamaya başvurulması mümkün değildir. Çünkü taraflar kira sözleşmesinde bedeli serbestçe kararlaştırabilmektedir.

Ayrıca değişikliğe yol açan olayın kaynağı önemsizdir. Doğa olayları, sosyal ve ekonomik gelişmeler, siyasi kararlar, yargı kararları, yasama faaliyetleri aşırı ifa güçlüğüne sebebiyet verebilir. Aynı zamanda para değerindeki aşırı düşüşler, yeni vergiler veya salgın hastalıklar da aşırı ifa güçlüğüne yol açabilir. Son zamanlarda tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de mevcut olan salgın hastalık sebebiyle, ekonomik olaylar, yüksek enflasyon örnek gösterilebilir.

2. Değişiklik Meydana Getiren Durum Öngörülemez Olmalı

Aşırı ifa güçlüğü, sözleşme yapılırken öngörülemeyen olağanüstü sebeplerden kaynaklanmalıdır. Bu sebeple, aşırı ifa güçlüğü bakımından öngörülemezlik ve olağanüstülüğün bir arada bulunması gerekir. Genel hayat tecrübelerine göre, sözleşme şartlarının ileride değişmesi, sözleşmenin yapıldığı sırada tahmin edilebilir ya da tahmin edilmesi beklenebilir nitelikteyse, TBK m.138 hükmünün uygulanması yani sözleşmenin uyarlanması mümkün değildir.

3. Edimler Arasındaki Denge Aşırı Derecede Bozulmuş Olmalı

Aşırı ifa güçlüğünün söz konusu olabilmesi için tarafların sözleşme ile kurdukları edim dengesi, yeni oluşan durum sebebiyle aşırı derecede bozulmuş olmalıdır. Yeni durumun taraflardan biri için sözleşmeye uygun hareket etmeyi çekilemez kılması bu niteliği işaret eder. Ancak bu durum, borçlunun yıkımına yol açacak seviyeye ulaşmış olması da şart değildir. Meydana gelen bu aşırı oransızlık, hakim tarafından her somut olay için ayrıca ve somut olayın bütün şartları göz önünde bulundurularak değerlendirilmelidir.

4. Edim İfa Edilmemiş veya İhtirazı Kayıtla İfa Edilmiş Olmalı

İfası gerçekleştirilmiş olan edim, kural olarak ortada bir güçlüğün bulunmadığını işaret eder. Dolayısıyla kural olarak edimin ifa edilmemiş olması gerekir. Ancak kanunda, ifanın gerçekleştirilmesinde borçlunun aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak borcunu ifa etmiş olması halinde de aşırı ifa güçlüğüne dair haklardan istifa edebileceği düzenlenmiştir.

5. Aşırı İfa Güçlüğü, Uyarlama Talep Eden Taraftan Kaynaklanmamış Olmalıdır

Aşırı ifa güçlüğü ilgili taraftan kaynaklanıyorsa uyarlama talep edilebilmesi söz konusu değildir. Burada borçlunun aşırı ifa güçlüğüne yol açan olaya kendisinin sebebiyet vermesi ya da öngörülebilir bir olayı öngörmemesi söz konusudur.

6. Kira Sözleşmesinde Uyarlamaya Engel Hüküm Bulunmamalı

Tarafların sözleşmeye koyacakları hükümlerle uyarlamayı engellemeleri mümkündür. Ancak bazı durumlarda sözleşmede yer alan uyarlama yapılamayacağına dair hükümlere rağmen, sözleşme uyarlanabilir.

UYARLAMA TALEBİNİN SONUÇLARI

TBK m.138 hükmünde, aşırı ifa güçlüğünün varlığı halinde sözleşmenin uyarlanması veya sonlandırılması öngörülmüştür. Bu imkanlar arasında sözleşmenin ayakta kalması için uyarlamaya öncelik verilmesi gerekir. Ancak bu mümkün değilse, son çare olarak sözleşmenin sonlandırılması tercih edilmelidir.

Kira sözleşmesinin uyarlanması, şartlarının değiştirilerek aşırı ifa güçlüğüne sebebiyet veren durumun etkisinin ortadan kaldırılmasını ifade eder. Uyarlama sayesinde, sözleşme değişen şart ve durumlara uydurulmaktadır. Edimde artırma/indirme, ifa zamanında erteleme, ifa yerinde değişiklik, uyarlamaya örnek gösterilebilir. Kira bedeli miktarında değişikliğe gidilerek, edimler arasındaki dengenin makul şekilde tekrar tesis edilmesi amaçlanır.

Uyarlama Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira sözleşmesinin uyarlanması davalarında yetkili mahkeme genel yetki kuralına göre davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemeleri olacaktır.

Dava Harç ve Masrafları

Kira sözleşmesinin uyarlanması davalarında, dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç ödenir. 2022 yılı itibariyle sulh hukuk mahkemelerinde;

  • Başvurma Harcı 37,00 TL,
  • Gider Avansı 440,00 TL olarak ödenmektedir. Bunun dışında ödenecek olan peşin harç nispi olarak ödenmektedir.

Blog Yazılarımız: Kira Bedelinin Tespiti Davası

Av. Nagehan Koçer
Av. Serhan Cantaş