İpotek, Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesinde genel olarak amacı yer almaktadır. İlgili madde “Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir”.
İpoteği genel olarak tanımlamak gerekirse; bir borcun ödeneceğinin güvence altına alınması için taşınmaz rehni türlerinden biri olan ipotek, teminat olarak alacaklı lehine, borcu tahsil edinceye kadar tapu siciline kayıt düşülmesidir.
Taraflar kendi arasında mülkiyetin devrini kararlaştırsalar bile borcun kapatılmaması halinde alacaklı taraf, taşınmazın mülkiyetini talep edemeyecek sadece taşınmazın satılarak paraya dönüştürüldükten sonra borcun tahsilini talep edebilecektir.
İpotekli taşınmaz el değiştirse bile ipotek ortadan kalkmaz. 3. kişinin eline geçmiş olan taşınmaz, borçlunun borcunu ödememesine karşı her zaman sattırılabilir ve alacaklı satış bedeli üzerinden alacağını tahsil edebilir.
Konkordato ve iflas ilan edilmesi durumunda bile ipotek varlığını sürdürmeye devam eder. İpotek ile alacağı teminat altına alınmış bir alacak varken iflas ilan edilmesi durumunda, ipoteğe konu olan taşınmazdan elde edilecek gelir ipoteği koydurmuş olan alacaklıya tahsis edilir ve oranlı olarak değil bütünüyle hak sahibi olacaktır.
İpoteğin Özellikleri Nelerdir?
- Bir borç için tahsis edilmiş olan ipotek, asıl borcun zamanaşımına uğramasını engeller.
- Alacak türü ne olursa olsun ipotek sadece Türk Lirası cinsinden gösterilmek zorundadır ama bankalar tarafından verilmiş olan yabancı para kredilerinde ipotek bedeli yabancı para üzerinden olabilir.
- İpotek tesis edilmiş olan taşınmaz, tapu müdürlüğüne kayıtlı olmalıdır, aksi halde bir taşınır gibi kabul edilerek sadece üzerinde rehin tesis edilebilir.
- İpotek altına alınacak taşınmazla alakalı TMK m. 881/2’de “İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.” şeklinde ifade edilmiştir. Borçlunun borcunu teminat altına alabilmesi adına rızası olan bir 3. kişinin taşınmazı da ipotek altına alınabilecektir.
- Bir taşınmaz üzerine birden çok alacak için ipotek kurulabilirken bir alacak için de birden çok taşınmaz üzerinde ipotek kurulabilmektedir.
- İpotekli taşınmazın değerinin düşmemesi adına gerekli önlemleri, alacaklı talep edebilecek olup, gecikmesinde tehlike bulunan durumlarda önlem alınmaz ise bu önlemleri kendisi de alabilecektir.
- Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet söz konusu ise her bir paydaş kendi payı üzerinde ipotek tesis edebilir. Elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğu hallerde ise ipotek kurulabilmesi adına tüm maliklerin onayı gerekmektedir.
- İpotek sadece belirli bir borçtan dolayı kurulduğundan, bu borç dışında bir borç için satış talep edilemez.
- Aile konutu olan taşınmazlarda ipotek tesis edilebilmesi adına her iki eşin de rızası gerekmektedir.
- Para ile ölçülebilen her alacak ipotekle teminat altına alınabilir, para alacağı olmasına gerek yoktur.
- Kanuni sınırlamalara riayet edilerek taraflar sözleşmede faiz oranını serbestçe belirleyebilirler.
İpotek Çeşitleri Nelerdir?
İpotek akdi ve kanuni olmak üzere ikiye ayrılmıştır. Kanuni ipotek TMK m. 892 “Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir”. Devamı maddesi 893’te ise tescile tabii kanuni ipotekler düzenlenmiştir;
“Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:
- Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
- Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
- Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.
Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.”
Alacaklıların, kanuni ipotek haklarından önceden feragat etmeleri hukuken geçerli değildir.
Akdi ipotek ise tarafların alacağı teminat için kendi aralarında yapmış oldukları sözleşmeye dayanmaktadır. Akdi ipotek kendi içerisinde ana para ipoteği ve üst sınır ipoteği olmak üzere ikiye ayrılırlar. Ana para ipoteği, tutarı belirli alacak için düzenlenebilirken üst sınır ipoteği ise alacak tutarı belirli veya net olmayan alacak için düzenlenebilir. Üst sınır ipoteğinde, maksimum bir tutar belirlenir ve bu tutarın aşılması mümkün değildir.
İpotekte Derece Sistemi Nedir?
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulabilir. İpotekler birbirlerine öncelik sırasına ayrılabilmekte ve satış sonucunda ipotek alacaklıları, alacaklarını derecelerine göre tahsil edebilecektirler. Aynı derecede bulunan alacaklılar da satıştan elde edilen geliri aralarında alacak oranlarında paylaşacaklardır. Bir derece boşaldığında alt derecedekiler, üst dereceye çıkmamaktadır. Bu sebeple boşalan derecelere bir başkası ipotek kurabilecektir.
İpoteğin Kapsamı Nedir?
İpoteğin sağlamış olduğu güvence taşınmazın bütünleyici parçalarını kapsamaktadır. Taşınmazın eklentileri tapu kütüğüne kayıtlı olduğu takdirde ipoteğin kapsamında olacaktır. Taraflar, sözleşmede eklentileri ipoteğin kapsamı dışında tutmayı da tercih edebilirler. İpotekli taşınmazın satışından elde edilecek gelir yanında alacaklının, taşınmazın kira gelirlerinden de hak sahipliği söz konusudur.
İpotek Nasıl Kurulur?
Akdi ipotek kurulabilmesi için öncelikle tarafların karşılıklı, birbirlerine uygun iradeleri gerekmekte olup beyanları tapu siciline işlenmesi gerekmektedir. Kanuni ipotek için ise tarafların anlaşması aranmamaktadır. Tarafları aralarındaki anlaşma tapu memuru tarafından resmi senede dökülür. Resmi senette esas borç, ipoteğin meblağı, ipoteğin süresi, derecesi, ipoteğin çeşidi (ana para ipoteği veya üst sınır ipoteği), belirlenmiş faiz oranı, bağlı olan sözleşme, alacaklının bilgileri gibi kayıtlar açık şekilde yer alır.
Bahsi geçen şartlara uymayan ipotek sözleşmelerinin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır. Örnek olarak noter huzurunda imzalanan sözleşmeler, ipoteğin sağladığı hakları oluşturmayacaktır. Tapu müdürlüğüne aşağıdaki belgeler ile başvurulmalıdır:
- Alacaklı ve borçluların kimlikleri,
- Tapu senedi,
- İpotek borçlusu ve alacaklılarının birer adet fotoğrafları,
- İşlemler vekille yapılacaksa usulüne uygun hazırlanmış vekaletname ve vekillerin kimlikleri,
- Taraflar arasında bir anlaşma bulunuyorsa ipotek sözleşmesi
İpotek Nasıl Kaldırılır?
İpotek aşağıdaki şekillerde sona erebilir:
- Asıl alacağın herhangi bir şekilde sona ermesiyle,
- Alacaklının alacağından feragat etmesiyle,
- Taşınmazın tamamen yok olmasıyla
- Mahkeme kararıyla,
- Kamulaştırmayla,
- Süre belirlendiyse sürenin dolmasıyla,
- Belirlenmişse bozucu şartın gerçekleşmesiyle,
- İpoteğin paraya çevrilmesiyle.
İpotek normal şartlarda alacaklının tek taraflı iradesi ile terkin edilmektedir. Taşınmaz malikinin onayı aranmaz. Asıl borç sona ermesine rağmen alacaklı terkin isteminde bulunmaz ise her zaman dava yolu ile terkin, mahkemeden talep edilebilir.
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 2021/10963 E., 2021/10717 K.
Alacaklı tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan ilamlı takipte borçlunun, ipotek yönünden eş muvafakati alınmadığını, ipotekli taşınmazdaki mülkiyet değişikliğinin banka tarafından kendisine bildirilmediğini, satış ilanının yapıldığı gazete tirajının düşük olduğunu ve taşınmazın muhammen bedelin altında satıldığını ileri sürerek 124 ada 14 parsel 1 nolu bağımsız bölümdeki taşınmaza ilişkin ihalenin feshi istemi ile icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince; şikayetin reddi ile ihale bedellerinin %10’u oranında para cezasına hükmedildiği, kararın borçlu tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince; borçlunun istinaf başvurusu yerinde görülmemekle birlikte, para cezası yönünden kamu düzeni nedeniyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, şikayetin reddine ve yalnızca ihalenin feshi şikayetinin konusu olan taşınmazın ihale bedeli üzerinden para cezasına hükmedildiği görülmektedir.
Şikayet konusu taşınmaz üzerinde alacaklı Şekerbank T.A.Ş. lehine 01.07.2014 tarihinde ipotek tesis edildiği, söz konusu taşınmazın takipten evvel, 30.03.2018 tarihinde ipotekle yükümlü olarak 3. kişi Vural Altunkara ‘ya satıldığı, takibin ise 12.09.2018 tarihinde yalnızca … ile Ahmet Tayat aleyhine başlatıldığı anlaşılmaktadır.
İİK’nun 149/b maddesi gereğince; icra memuru, borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahsa 60. maddeye göre birer ödeme gönderir. Anılan maddede sözü edilen bu husus, aralarında zorunlu takip arkadaşlığı olan borçlu ile rehin veren üçüncü kişi hakkında birlikte takip yapılmasını gerektirir.
İcra müdürlüğünce yasanın emredici bu hükmüne rağmen taşınmazı takip tarihinden önce satın alan yeni malike icra emri gönderilmemesi ve dolayısı ile taşınmazın yeni malikine itiraz ve defilerini ileri sürme hakkı verilmemesi yasaya aykırıdır. Bu eksiklik ancak HMK’nun 124. maddesine göre, alacaklı tarafından, taşınmazı takip tarihinden önce ipotekle yükümlü olarak satın alan kişiye karşı ek takip talebinde bulunulup icra emri gönderilmesi suretiyle sonradan tamamlatılabilir. Bu husus takibin her aşamasında ve süresiz olarak ileri sürülebilir.
Somut olayda, ihale konusu edilen ipotekli taşınmazı takipten evvel satın alan Vural Altunkara’nın asıl borçlu yanında borçlu olarak gösterilmeden takip talebi ve icra emri düzenlendiği, bu icra emrinin adı geçene tebliği ile satışın yapıldığı görülmektedir. İpotek veren üçüncü kişi ile asıl borçlu arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğundan bu husus, mahkemece re’sen göz önünde bulundurulmalıdır. İpotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye kıymet takdir raporu ve satış ilanının tebliğ edilmesi usulsüz olan icra takibini usulüne uygun hale getirmez.
Bu durumda, HMK’nun 124. maddesi uyarınca alacaklı tarafından, Vural Altunkara yönünden ek takip talebinde bulunulması ve buna göre düzenlenecek icra emrinin tebliği gerekirken, adı geçen usulünce takibe dahil edilmediği halde takibin yürütülmesi ve taşınmazın ihale yoluyla satılması doğru olmadığından, Bölge Adliye Mahkemesince; ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile Konya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 27/09/2021 tarih ve 2021/1440 E. – 2021/1280 K. sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2.maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 373/2. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.11.2021 gününde oy birliği ile karar verildi.
İpoteğin Kaldırılması ile İlgili Yargıtay Kararı
- Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2020/6742 E., 2021/6584 K.
Davacılar vekili, davacı şirketin davalı şirket ile ticari ilişki kurmak istemesi nedeniyle, 3. şahıs davacı … tarafından, ileride doğabilecek davacı şirketin borçlarına teminat olmak üzere, davalı şirket lehine, Kadıköy İlçesi, Merdivenköy mah, 490 ada, 8 parselde kayıtlı bulunan, 3. kat 10 numaralı bağımsız bölüm üzerine 200.000.-TL bedelli, 1. dereceden ipotek tesis edildiğini, ancak davacı şirket ile davalı şirket arasında planlandığı gibi bir ticari ilişkinin başlamadığını, dolayısıyla davacı şirketin davalıya herhangi bir borcun bulunmadığını, buna rağmen davalı şirketin, davacı şahısa yönelik keşide ettiği ihtarında, 315.136,15 TL borcunun bulunduğunu, borcun ödenmemesi halinde ipoteğin paraya çevrileceğini ihtar ettiğini, cevabı ihtarnamede davalıya hiçbir borcun bulunmadığının, bu nedenle ipoteğin fekkedilmesi gerektiğinin bildirilmesine rağmen sonuç alınamadığını, bu nedenle davacı şirketin davalı şirkete borcu olmadığının tespiti ile ipoteğin fekkine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davalı ile davadışı Ballı Gıda İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin arasında mal alım satımına dayalı ticari ilişkinin bulunduğunu, davacı şirket ile bir ticari ilişkilerinin olmadığını, buna rağmen davacı şahsın taşınmazında, davalı şirket lehine ipotek tesis edilirken, ipoteğin davacı şirketin almış ve alacağı malların borçlarına karşılık tesis edildiğini, halbuki asıl borçlunun davadışı Ballı Gıda İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. olduğunu, bu hususun sonradan farkedildiğini, tüzel kişilik perdesinin kaldırılması ilkesi gereğince davacıların, davadışı şirketin borçlarından sorumluluğunun bulunduğunu, bu nedenle davanın reddinin gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, tüzel kişilik perdesinin aralanması ve haksız fiil hukuki nedenine dayanarak davadışı Ballı Gıda İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin davalıya olan borçlarından dolayı davacıların sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne, davacı … Tarım Ür. Tur. Gıda San. ve Tic. Ltd Şti’nin davalı …Ş.’ne borçlu olmadığının tespitine, davacı …’nın maliki olduğu Kadıköy İlçesi Merdivenköy Mahallesi, 183 pafta, 490 ada, 8 parseldeki 48/1000 arsa paylı 3. kat 10 nolu bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin fekkine karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin bütün temyiz itirazları yerinde değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı, davalı vekilinin bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye 10.246,00 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, 25/11/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Blog Yazılarımız: Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Av. Serhan Cantaş
