İmar Planı Nedir? İmar Planı Nasıl Yapılır? Yapı Ruhsatı Nedir?

İMAR PLANI NEDİR?


GİRİŞ

İmar planları, bir bölgenin ya da bir taşınmazın yapılaşma amacını, kullanım şeklini, yapılaşma koşullarını belirleyen düzenleyici idari işlemlerdir.

İmar planları düzenleyici idari işlem olarak kabul edilmektedir. Söz konusu bu düzenleyici  idari işlemlere karşı 2575 sayılı Danıştay Kanununun 24/c maddesine göre Danıştay’da dava açılmaktadır. Belirtmek gerekir ki imar planlarına karşı dava açma süresi kaçırılmış olsa bile, imar planlarının uygulama işlemleri olan parselasyon, kamulaştırma, imar durumu verme gibi işlemler üzerine açılacak davalarda düzenleyici işlem niteliğinde olan imar planlarının İYUK’un 7. maddesi kapsamında iptali talep edilebilecektir.

İmar planları, nazım imar planları ile uygulama imar planlarından oluşmaktadır.

İmar Planı Türleri Nelerdir?

İmar planı türleri, İmar Kanunu ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde yer almaktadır. Mevcut hukuki düzenimiz itibariyle ana mekansal planların mekansal strateji planı, çevre düzeni planı ve imar planından; bunlardan imar planının ise nazım ve uygulama planından oluştuğu sonucuna varırız.

1. Metropoliten İmar Planları

Metropoliten alan, yüksek yoğunluklu büyük bir merkez ile onu çevreleyen ve onunla sıkı günlük ekonomik, sosyal ve kültürel ilişkisi olan farklı büyüklükteki kentsel ve kırsal yerleşmelerden oluşan ve gelişmiş bir toplumun yaşadığı alan olarak tanımlanır.

Uygulamada metropoliten alan planları, nazım imar planı olarak hazırlanmasına rağmen mevzuatta ölçek ve kapsam açısından bölge planlarıyla çevre düzeni planları arasındaki planlama kademesi olarak görülmektedir.

Metropoliten alan planlarının ölçeği 1/100.000’dir.

2. Mekansal Strateji Planları

Mekansal strateji planı, 3194 sayılı İmar Kanununda ekonomik, sosyal politikalar ve çevre politikaları ile stratejilerini mekanla ilişkilendirerek fiziki gelişmeyi ve sektörel kararları yönlendiren, ülke genelinde ve gerekli bölgelerde hazırlanan, raporu ile bütün olan plan şeklinde tanımlanmaktadır.

1/250.000 ile 1/500.000 veya daha üst ölçek haritalar üzerinde şematik veya grafik dil kullanılarak hazırlanan, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde yapılabilen, sektörel ve tematik paftalar ve raporu ile bütün olan planlardır.

3. Çevre Düzeni Planları

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, çevre düzeni planı, varsa mekansal strateji planlarının hedef ve stratejilerine uygun olarak yerleşim, gelişme alanları ve sektörlere ilişkin alt ölçek planlarını yönlendiren genel arazi kullanım kararları çerçevesinde ilke ve kriterleri belirleyen, bölge, havza veya il bütününde hazırlanan, plan hükümleri ve raporuyla bir bütün olan plan olarak tanımlanmaktadır.

1/50.000 ile 1/100.000 ölçekli haritalar üzerinde hazırlanmaktadır.

4. Nazım İmar Planları

Ülke kalkınma politikaları ve bölgesel gelişme stratejilerini mekansal düzeyde ilişkilendiren, bölge planlarının ekonomik ve sosyal potansiyel, hedef ve stratejileri ile ulaşım ilişkileri ve fiziksel eşiklerine de dikkat ederek değerlendirmiş olan, yer altı ve yer üstü kaynakların ekonomiye kazandırılmasına, doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunmasına ve geliştirilmesine, yerleşmeler, ulaşım sistemi ile kentsel, sosyal ve teknik altyapının yönlendirilmesine dair mekansal stratejilerle ilişkiyi kuran 1/250.000, 1/500.000 ve daha üst ölçek haritalardaki grafik ve şematik dille hazırlanmış, ülkenin tamamında ve gerekli alanlarında yapılabilen, alansal ve tematik paftalar ve raporuyla bir bütünlük ilişkisi içerisinde olan plandır.

Nazım imar planları, üst ölçekli plan olan çevre düzeni imar planlarına uygun olması gerekir.

5. Uygulama İmar Planı

Uygulama imar planı, onaylı halihazır haritalar üzerine çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıyla gösteren planlardır.

Uygulama imar planları, 1/1.000 ölçeğe göre hazırlanmaktadır. Uygulama imar planları sınırlarının gerektiğinde nazım planlar üzerinde gösterilmiş olması gerekir.

Bir bölgede inşaat ruhsatı verilebilmesi için, nazım imar planına uygun olarak uygulama imar planının yapılması, sonrasında ise ayırma-birleştirme ya da parselasyon yapılarak uygulama imar planına uygun imar parsellerinin oluşturulması gerekir.

YAPI RUHSATI NEDİR?

3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için yasanın 27. maddesinde belirtilen istisnalar dışında, belediye veya valilikten ruhsat alınması zorunludur.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

Her türlü inşaat ruhsata tabidir. Ancak bazı tadilat ve tamiratlar bu zorunluluk dışında tutulmuştur. Bunlar:

  • Derz,
  • İç ve dış sıva,
  • Boya,
  • Badana,
  • Oluk,
  • Dere,
  • Doğrama,
  • Döşeme ve tavan kaplamaları,
  • Elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri
  • Çatı onarımı ve kiremit aktarılması
  • Yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar,

ruhsata tabi değildir.

Yapı Ruhsatı Alma Şartları Nelerdir?

Yapı ruhsatı almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile başvurulur. Başvuru dilekçesine;

  • tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge),
  • mimari proje,
  • statik proje,
  • resim ve hesapları,
  • röperli veya yoksa, ebatlı kroki

eklenmesi gereklidir.

Belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatı verilir.

Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde başvurucuya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak başvurudan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatı verilir.

Yapı Ruhsatı Süresi Nedir?

Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu süre zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması zorunludur.. Başlanmış inşaatlarda kazanılmış haklar saklıdır.

Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan önceden ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır.

İMAR PLANI İLE YAPI RUHSATI HAKKINDA YARGITAY VE DANIŞTAY KARARLARI


 İnşaata Ruhsatsız Başlanması veya Ruhsata Aykırı Yapılması İle İlgili Yargıtay Kararı

  • Yargıtay 14. H.D. 2012/11313 E., 2014/5618 Sayılı Kararında

“Yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaat işlemini yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve yıkıma tabidir. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.”

Gömme Balkon ve Açık Balkonun Kapatılmasında Ruhsat Gerekip Gerekmediği İle İlgili Danıştay Kararı

  • Danıştay 6. D. 22/03/2006 Tarihli, 2004/1411 E., 2006/1358 Sayılı Kararında

“Gömme balkonun balkon niteliğini kaybetmeyecek şekilde kapatılmasının bağımsız bölümün kullanım alanında bir artış yaratmayacağı ve komşu mesafesine aykırı olmayacağı dikkate alındığında, gömme balkonun kapatılması ruhsat gerekmeyen işlerdendir.

 Buna karşın açık balkonun kapatılması, komşu mesafesine aykırı olacağı gibi dairenin kapalı alanını da genişletecektir. Bu nedenle açık balkonun kapatılması ruhsat gerektiren işlerdendir.”

Blog Yazılarımız:

İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ NEDİR?

Av. Tuğçe Çığlı
Av. Serhan Cantaş

Leave a Reply

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir